Verdichtingskansen – De Omloop en Laan van Chartroise

Van 168 verouderde woningen naar 285 nieuwe energiezuinige woningen. Het project aan de Omloop en Laan van Chartroise vormt het sluitstuk van de wijkvernieuwing in de Utrechtse wijk Ondiep. Vier appartementencomplexen zijn inmiddels opgeleverd. Met de twaalf eengezinswoningen die volgend jaar worden opgeleverd, ronden we dit project definitief af. Projectmanager Eelco IJtsma blikt terug.  

Foto: Eelco IJtsma, projectmanager 

Wat was de aanleiding van het project?  

“Veel van de woningen aan de Omloop en Laan van Chartroise waren verouderd en van slechte kwaliteit. Bewoners klaagden over vocht en tocht en de gebouwen hadden geen lift. In 2008 startten we met het opknappen van de wijk. We wilden dit moment aangrijpen om meer woningen toe te voegen, die ook toekomstbestendig zijn. De 285 nieuwbouwwoningen aan de Omloop en Laan van Chartroise vormen het laatste stukje van de herontwikkeling van het gebied.” 

Waarom vond Woonin het belangrijk om juist op deze plek woningen toe te voegen?  

“Ondiep is een echte volksbuurt, waar meerdere generaties opgroeien. Oudere bewoners voelen vaak een sterke binding met de wijk en willen hier niet meer weg. Door een appartementencomplex met lift te bouwen creëerden we kansen voor mensen uit Ondiep om binnen de wijk door te stromen naar een levensloopbestendig appartement. Samen met de gemeente hebben we hier buurtvoorrang toegepast: 55-plussers uit de wijk Ondiep (en aangrenzende wijken) kregen voorrang op de nieuwe woningen.  

Maar we verdichten hier eigenlijk voor heel Utrecht. We hebben hier namelijk verschillende woningtypen gerealiseerd: van twee-, drie- en vierkamerappartementen tot eengezinswoningen en maisonnettes. En dan ook nog eens sociale én middenhuurwoningen."

Foto en ontwerp LEVS architecten 

Kun je meer vertellen over jouw rol in het project? 

“Ik ben sinds 2018 bij dit project betrokken als projectmanager. In mijn rol ben ik verantwoordelijk voor de realisatie van het project vanaf het voorlopig ontwerp tot aan de oplevering en overdracht naar beheer. Dit doe ik samen met het projectteam, waarbij ik een soort spin in het web ben. Ik schakel constant tussen alle stakeholders. Denk aan de aannemer, de architect, adviseurs en de gemeente. Maar ook intern: de sociaal wijkbeheerder, collega’s van technisch beheer en onze afdeling Wonen.” 

Wat maakt dit project bijzonder?  

“Het project bevindt zich midden op een belangrijke verkeersas in de stad: de As van Berlage (ook wel de Stemvork genoemd). Dit betekent dat we ons op stedenbouwkundig gebied aan veel voorwaarden moesten houden. Om te beginnen de lange rij lindes, die helemaal doorloopt tot de wijk Zuilen. Voor de sloop en realisatie van de nieuwbouw was het nodig om deze bomen weg te halen. Na oplevering van het project plaatsen we alle bomen weer terug. 

En dan het ontwerp. Dat moest aansluiten op projecten die we eerder in deze buurt hebben gedaan. De gemeente stelde eisen aan de gevel: we moesten bijvoorbeeld gebruikmaken van een bepaalde steensoort en de ronding uit een van de oude gebouwen moest terugkomen in het nieuwe gebouw. Ook vangen we het regenwater van de daken op in wadi's in de binnentuinen, waardoor het water geleidelijk wegloopt in de grond. Daarnaast hebben we veel aandacht gegeven aan circulariteit. Zo zijn oude bakstenen hergebruikt in de schanskorven voor het gebouw en is de gevelbekleding gemaakt van rijstvlies.  Architectenbureau LEVS heeft alle voorwaarden meegenomen in het uiteindelijke ontwerp. We zijn erg tevreden met het eindresultaat!” 

Foto en ontwerp LEVS architecten 

Hoe zag het participatietraject eruit?  

“Een transformatie als deze heeft een grote impact op omwonenden. Als projectteam zijn we intensief in gesprek geweest met de buurt. De uitdaging daarbij was steeds: hoe kunnen we elkaar vinden, zodat we de opgave die we met elkaar in de stad hebben op deze plek kunnen realiseren? Een grote zorg van veel omwonenden was: heb ik straks nog wel genoeg zon in mijn tuin? De nieuwe gebouwen zijn namelijk hoger en dieper dan de gebouwen die er stonden. We hebben deze zorg serieus genomen en onderzocht hoe we hier in het ontwerp rekening mee konden houden. We hebben uiteindelijk één verdieping geschrapt. Dat kostte ons zeven woningen, maar zorgde ervoor dat de achterburen nu langer van de zon kunnen genieten.”   

Wat is er gedaan om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren?  

“We hebben de wijk groener gemaakt door binnentuinen aan te leggen. De bijzondere ‘leeftuinen’ hebben elk een eigen thema: er is een klimaattuin, een ecologische tuin en een voedseltuin. De tuinen zien er niet alleen heel mooi uit: ze zorgen ook voor verbinding tussen bewoners. In de oude situatie lagen achter de gebouwen de privétuinen van de appartementen, wat zorgde voor een anonieme sfeer. Nu is er een grote tuin waar bewoners samen van kunnen genieten. Daarnaast is er een gemeenschappelijke woonkamer, waar bewoners regelmatig samenkomen voor een kopje koffie of een spelletje. Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor de woonkamer en waren vanaf het begin betrokken bij de inrichting. Ook de sociaal wijkbeheerder is hier vaak aanwezig, wat bijdraagt aan laagdrempelig contact.” 

Foto: Intens communicatie en reclame

Welke lessen neem je mee uit dit project? 

“De les die ik zelf geleerd heb van dit project, is dat bouwen midden in de stad iets heel anders vraagt dan bouwen in een nieuwbouwwijk. We begonnen dit project met een prachtig ontwerp, dat we ontwikkelden in samenwerking met de buurt. Maar zodra het project echt van start gaat, ervaren buurtbewoners pas de fysieke impact. Denk aan afzettingen voor de bouwplaats en de aanvoer van bouwmaterialen. Overlast is onvermijdelijk, maar de vraag is: hoe neem je de omgeving hierin mee? Samen met de aannemer hebben we dit zo zorgvuldig mogelijk aangepakt.  

Een ander aandachtspunt voor een volgend project is de spreiding van verschillende soorten appartementen in één gebouw. Een aantal woningen zijn in beheer van het Leger des Heils en de Tussenvoorziening. Deze woningen bevinden zich allemaal aan één kant van het gebouw. Dit creëert afstand tussen de bewoners, terwijl de meeste bewoners met begeleiding juist baat hebben bij sociale contacten." 

__

Bekijk voor meer informatie de projectpagina